АНАЛИЗ РИСКОВ ПРИ ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КРЕДИТА ПОД ЗАЛОГ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

М.К. Измайлов; Т.Н. Измайлова

doi:10.34680/BENEFICIUM.2026.2(59).44-53

М.К. Измайлов Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого, Санкт-Петербург, Россия
Т.Н. Измайлова Банк, Санкт-Петербург, Росси

DOI: https://doi.org/10.34680/BENEFICIUM.2026.2(59).44-53

Аннотация

В рамках исследования разработана и описана комплексная методология оценки рисков кредитования под залог жилой недвижимости для условий высокой волатильности национальной экономики. Актуальность работы обусловлена уязвимостью ипотечных систем к кризисам (доказанной кризисом 2008 г. и пандемией COVID-19) и ограничениями существующих моделей, часто игнорирующих операционные издержки и синергию рисков. Целью является создание интегрированного подхода, синтезирующего анализ кредитоспособности заемщика, динамическую оценку залога и моделирование операционных рисков взыскания. Ключевые задачи включали систематизацию специфических факторов риска для национального рынка, разработку модели взаимовлияния вероятности дефолта (PD) и риска падения стоимости залога (LTV) с учетом макроэкономических сценариев, количественную оценку операционных рисков (LGD) на основе эмпирических данных о сроках реализации залога, интеграцию PD, LGD и EAD в единую структуру для расчета потерь, а также формулировку рекомендаций для банков и регуляторов. Методология основана на эконометрическом анализе данных ЦБ РФ и Росреестра с применением модифицированной логистической регрессии для прогнозирования PD, стохастического моделирования (ARIMA) для динамики LTV и детерминированной формулы LGD, учитывающей сроки реализации и издержки. Ключевые результаты показали, что модель PD (AUC-ROC=0.83) выявила доминирование кредитной истории заемщика над макропоказателями; при ключевой ставке 16% снижение цен на недвижимость на 12% переводит 58.3% кредитов с LTV>80% в зону LTV>100%; каждый месяц задержки реализации залога увеличивает LGD на 1.7 п.п. (LGD достигает 68.9% при сроках >18 мес.); комбинированный шок (падение цен на 25% + ставка 18%) утраивает VaR портфеля. Практическая значимость заключается в предложении динамических нормативов резервирования (Резервы = VaR × 1.2), механизмов сокращения сроков реализации залога (снижающих потери на 9.1 п.п.) и пересмотра критического порога LTV (75% вместо 85%). Перспективы включают интеграцию данных Росреестра в режиме реального времени для автоматической коррекции LTV.

Ключевые слова: банковские риски, вероятность дефолта (PD), динамическое резервирование, залоговая недвижимость, ипотечное кредитование, операционные издержки (LGD), оценка залога (LTV), стресс-тестирование, финансовая стабильность, эконометрическое моделирование

Библиография

Нагорнова В.А. Ипотека в России: текущее состояние и перспективы развития // Научное образование. 2026. № 2(35). С. 40-42.
Зотова В.И., Фомина М.И. Риски современного ипотечного кредитования в Российской Федерации // Вестник науки. 2023. Том 3. № 11(68). С. 51-61.
Суховей А.С. Методы оптимизации рисков, используемые государством, при регулировании системы ипотечного кредитования // Академическая публицистика. 2021. № 11-1. С. 118-
Бедин Б.М., Ковалевская Н.Ю. Влияние развития системы ипотечного кредитования на доступность жилой недвижимости // Известия Байкальского государственного университета. 2020. Том 30. № 2. С. 326-336. DOI: 10.17150/2500-2759.2020.30(2).326-336
Горский М.А., Исмаилов М.А., Ржеутская В.И. Ипотечное кредитование в практике российских и зарубежных коммерческих банков // Вестник Алтайской академии экономики и права. 2020. № 12-1. С. 62- DOI: 10.17513/vaael.1476
Павлова И.Ю., Смирнова У.С. Отдельные вопросы практики применения норм об ипотеке в силу договора // Сибирский юридический вестник. 2021. № 2(93). С. 42-47. DOI: 10.26516/2071-8136.2021.2.42
Карминский А.М., Лозинская А.М., Ожегов Е.М. Методы оценки потерь кредитора при ипотечном жилищном кредитовании // Экономический журнал Высшей школы экономики. 2016. Том 20. № 1. С. 9-
Маслова М.Г., Клишевич Н.Б. Проблемы формирования и управления залоговым портфелем коммерческого банка // Национальная Ассоциация Ученых. 2021. № 36-3(63). С. 36- DOI: 10.31618/nas.2413-5291.2021.3.63.369
Савчина О.В., Закарян В.В. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России в условиях глобальной дестабилизации // Вестник МГПУ. Серия: Экономика. 2024. № 3(41). С. 37-
Ермак М.Н., Ноздрева И.Е. Ипотечное кредитование в России: тенденции развития в коммерческих банках // Вестник науки. 2025. Том 5. № 3(84). С. 17-
Abdymomunov A., Azamat R.E., Ruffino D., Wang J. Examining the Relationship Between Loan Pricing and Credit Risk // FEDS Notes. 2025. (Наангл.). DOI: 17016/2380-7172.3876
Kanapickienė R., Keliuotytė-Staniulėnienė G., Teresienė D. Macroeconomic Determinants of Credit Risk: Evidence on the Impact on Consumer Credit in Central and Eastern European Countries // Sustainability. 2022. Vol. 14(20). Pp. 1-62. (Наангл.). DOI: 3390/su142013219
Lymar M.S., Penikas H.I. Effectiveness of micro- and macroprudential measures in 2014-2022 in Russia: Endogenous treatment effects estimation // Russian Journal of Economics. 2025. Vol. 11(2). Pp. 168- (На англ.). DOI: 10.32609/j.ruje.11.144107
Zubov S. Mortgage Lending in January-September 2023 // Monitoring of Russia's Economic Outlook. Vol. 9(165). Pp. 16-18.(На англ.).
Челленюк В.Ю. Оценка влияния ипотечных рисков на устойчивость банковской системы РФ // Вестник экспертного совета. 2022. № 4(31). С. 73-
Государственный реестр бюро кредитных историй (2025). Центральный банк Российской Федерации. URL: https://www.cbr.ru/ckki/registry/ (дата обращения 07.07.2025).
Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) (2025). URL: https://nbki.ru (дата обращения 07.07.2025).
Публичная кадастровая карта Росреестра (2025). URL: https://pkk.rosreestr.ru (дата обращения 07.07.2025).
Реестр уведомлений о залоге движимого имущества (2025). Федеральная нотариальная палата. URL: https://www.reestr-zalogov.ru (дата обращения 07.07.2025).
Показатели денежно-кредитной статистики (2025). Центральный банк Российской Федерации. URL: https://www.cbr.ru/statistics/macro_itm/dkfs/ (дата обращения 07.07.2025).

Информация об авторах

Максим Кириллович Измайлов – канд. экон. наук, доцент; доцент, Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого, Санкт-Петербург, Россия. E-mail: izmajlov_mk@spbstu.ru. SPIN РИНЦ 7654-8818. ORCID 0000-0002-3147-9603. Researcher ID AAO-3701-2021. Scopus Author ID 57208470615

Татьяна Николаевна Измайлова – кредитный аналитик кредитования корпоративного бизнеса, Банк, Санкт-Петербург, Россия. E-mail: ttn.rus@yandex.ru. ORCID 0009-0004-8072-2982

Для цитирования: Измайлов М.К., Измайлова Т.Н. Анализ рисков при предоставлении кредита под залог жилой недвижимости // BENEFICIUM. 2026. № 2(59). С. 44-53. DOI: 10.34680/BENEFICIUM.2026.2(59).44-53